Как узнать кто прописан в квартире?

1. Из квартиры (комнаты, дома) все выписаны.
На жаргоне риэлтеров это называется «квартира свободна». В указанном случае необходимо проверить подлинность прописки бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок из домовой книги и там и там). Настаивайте на том, чтобы продавцы получили соответствующие документы в Вашем присутствии, уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой книги — документ, не имеющий никаких степеней защиты и легко подделываемый. Полученные сведения обязательно перепроверяются через милицию (через базу данных ЦАСБ и паспортный стол).

Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СНГ или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случае речь пойдет ниже).

2. Продавцам есть куда прописаться.
В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому месту жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), однако у них на руках имеется разрешение на прописку по новому месту (справка формы № 6), выданное либо на жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адресу, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Обычно при совершении «альтернативных» обменов путем двойной купли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства, полученные от продажи своей квартиры, т.е. пока им выписываться некуда (см. случай, рассматриваемый ниже).

Справка формы № 6 — документ, имеющий обратную силу: в любой момент по заявлению родственников, давших согласие на прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встречаются поддельные справки, особенно если они были выданы в другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта милиция обычно делает запросы своим коллегам, а в разных — нет).

Во всех рассматриваемых случаях, кроме «альтернативы», покупателю необходимо дождаться прописки продавца по новому месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты.

3. Продавцам выписаться некуда.
В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижимость чисто с целью получения денег и не имеют возможности (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В 1992-1999 гг. было очень много случаев, когда риэлтеры или сами покупатели «оформляли» таким людям (в основном это асоциальные элементы) «прописку в воздух» — по месту прежнего жительства предоставлялась фальшивая форма № 6, граждане выписывались из своей квартиры и фактически шли бомжевать. Естественно, в дальнейшем подобная сделка будет признана судом недействительной (на практике встречались случаи, когда некоторые юристы-«стряпчие» специально искали таких людей и организовывали «признанку»).

Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в случае оформления «альтернативы», для продавцов необходимо «купить прописку» — обычно на имя последних за счет покупателя или риэлтерской фирмы приобретаете часть дома-развалюхи в одной из соседних областей, и выписке осуществляется именно туда под контролем покупателя или агентства. В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая последнему «на руки»). При этом жителей престижных городов, где существуют ограничения на прописку (Москва, Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарский край) волнует вопрос: будут ли они, выписавшись подобным образом, иметь в дальнейшем право прописаться в свой город назад? Ответ положительный — такие граждане могут вернуться в свой регион в любой момент, причем без уплаты каких-либо налогов и сборов.

4. Граждане выезжают за границу (на ПМЖ).
При сделках с указанной категорией продавцов покупателю надо быть предельно внимательным и осторожным — в последнее время большое количество «отъезжантов», продавших в 1992—2004 гг. свои квартиры и уехавших на ПМЖ за границу (с сохранением российского гражданства), подают через представителей (безличной явки) исковые заявления о признании совершенных сделок недействительными на основании того, что было нарушено их конституционное право на жилище в пределах РФ. Конечно, выиграть подобное дело представляется весьма проблематичным, но если представитель таких эмигрантов (особенно если в составе семьи последних есть дети) сможет доказать, что последним на чужбине негде жить и они собираются вернуться в Россию, то суд может удовлетворить исковые требования с применением двусторонней реституции (продавцам — квартира, покупателю — сумма, указанная в договоре).

Чтобы избежать подобных последствий, покупателю необходимо настаивать на том, чтобы «отъезжанты» сначала «освободили» продаваемую жилплощадь (т.е. прописались к родственникам, «купили прописку» или имели иное место жительства на территории РФ), а только после этого совершали сделку.

5. В квартире остались невыписавшиеся жильцы (на жаргоне риэлтеров она называется « квартира с тараканами»).