Какой порядок удержания подоходного налога с продажи квартиры?

Расходы
при заключении сделки купли-продажи недвижимости

--------------------------------------------------------------------------------

Размер госпошлины, уплачиваемой при заключении договора купли-продажи квартиры
Если продавец и покупатель решили перед государственной регистрацией сделки обратиться к нотариусу, то нотариусу необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 ММОТ (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»). При продаже квартиры близкому родственнику (детям, супругу(е), родителям) госпошлина составит всего 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена в несколько раз больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: в случае признания договора купли-продажи недействительным по решению суда покупателю может быть возвращена только сумма, указанная в договоре, несмотря на то что фактически была уплачена гораздо большая сумма.

Размер платы за государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры
Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

Налог на недивижимость
При покупке квартиры необходимо помнить, что собственники недвижимости уплачивают специальный налог на недвижимость. До июля 1999 г. ставка на объекты недвижимости была единой и составляла 0,1 % от стоимости жилого помещения. Но в июле 1999 г. были приняты изменения и дополнения к действующему Закону РФ «О налогах на имущество физических лиц», касающиеся прежде всего ставки налога.

В настоящее время действуют следующие ставки налога на недвижимость:

- 0,1 %, если стоимость имущества не превышает 300 тысяч рублей;

- от 0,1 до 0,3 %, если стоимость имущества составляет от 300 тысяч до 500 тысяч рублей;

- от 0,3 до 2,0 %, если стоимость имущества превышает 500 тысяч рублей.

Таким образом, ставка налога дифференцирована в зависимости от стоимости имущества. При этом для каждой из трех категорий имущества установлен свой диапазон. Например, для дорогостоящих квартир ставка может быть увеличена в 20 раз (ставка 2 %) и в 3 раза (ставка 0,3 %).

По дешевому жилью стоимостью до 300 тысяч рублей, ставка налога, как и раньше, не может превышать 0,1 %. Это значит, что налог на такие квартиры может оказаться даже меньше, чем ранее.

Походный налог при купле-продажи квартиры
Подоходный налог с продавца квартиры
Продавец квартиры должен уплатить еще и подоходный налог. Под этот налог подпадает лишь сумма, превышающая 5000-кратный установленный законом размер ММОТ (Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»).

Таким образом, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры превышает 5000-кратный размер ММОТ, размер подоходного налога зависит от суммы превышения. Подоходный налог прогрессивно возрастает в зависимости от облагаемой суммы.

По своему желанию гражданин может также вместо этой льготы воспользоваться правом вычета из полученных доходов документально подтвержденных расходов.

Необходимость подачи налоговой декларации при продаже квартиры следует из текста письма Госналог-службы России от 20. 01. 97 г. «Практическое пособие по заполнению декларации о совокупном годовом доходе». Помимо полученных доходов в декларации необходимо указать суммы, подлежащие льготированию.

В том случае, если квартира продается менее чем за 5000 ММОТ, соответственно, облагаемого по сделке дохода не возникает, то и декларацию подавать не следует.

Размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, если полученная в наследство квартира стоимостью 800 тыс. рублей была продана за 900 тыс. рублей

Физическое лицо имеет право по своему выбору на получение льготы либо на вычет в сумме, не превышающей 5000-кратный установленный законом размер ММОТ, но в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

Поскольку физическое лицо получило квартиру по наследству, то есть фактически бесплатно, документально подтвержденные расходы (если они вообще производились), связанные с продажей квартиры, вряд ли превышают 5000-кратный установленный законом размер ММОТ. Поэтому в этом случае целесообразно заявлять о желании заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

Таким образом, размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, в данном случае составит 417,45 рублей (83,49 рубля х 5000).

Момент образование дохода при продаже квартиры

С одной стороны, в законе говорится о «полученных суммах», с которых удерживается доход, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отправной точкой является момент образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Эти же нормы гражданского законодательства распространяются на понятие «переход права собственности».

Неоднозначная ситуация возникает, когда физическое лицо продает квартиру в рассрочку. Если отражать доход по полученным суммам, то получается, .что облагаемый доход по сделкам формируется в течение ряда лет, а льготируется доход на 5000 ММОТ (или вычитаются расходы) в год перехода права собственности. Иначе говоря, отражение дохода «по полученным суммам» при продаже квартиры в рассрочку является максимально выгодным для налогоплательщика.

В этом случае предлагается следовать логике инструкции и включать в доход при продаже квартиры суммы по моменту их получения. В оправдание целесообразности такой позиции можно привести такой пример. Гражданин продал квартиру (право собственности перешло), а покупатель затягивает с платежами или вообще отказывается платить. До момента окончания судебного разбирательства и получения денег с плательщика в пользу продавца у гражданина просто нс будет средств на уплату налога в бюджет.

Подоходный налог с покупателя квартиры

Сумма доходов покупателя квартиры, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение квартиры, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в течение 3 календарных лет.

При рассмотрении права на льготу и определении ее суммы учитывается совокупная сумма доходов за все 3 года подряд (данная норма действует с 1 января 1997 г.). При этом в составе совокупного дохода учитываются сумма коэффициентов и суммы надбавок за стаж работы, начисляемые к заработной плате и выплачиваемые в соответствии с законодательством за работу в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, высокогорных, безводных, пустынных районах и других местностях с тяжелыми климатическими условиями.