Как оформить куплю-продажу?

С введением в действие Федерального Закона Российской Федерации "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" стало возможным заключать договоры купли-продажи (квартиры, комнаты, дома), как в нотариальной форме, так и в простой письменной форме.

Если вы удостоверяете договор купли-продажи у нотариуса :

Если вы решите заключить договор купли-продажи жилых помещений, необходимо учесть, что договор купли-продажи недвижимости, будет являться основным документом, регулирующим правоотношения между Покупателем и Продавцом. Следовательно, в нем должны быть прописаны (указаны) все существенные условия совершаемой сделки. К сожалению, некоторые нотариусы с неохотой делают отступления от типовой формы договора. Одинаковых сделок не бывает, как и не бывает двух одинаковых Продавцов и Покупателей, каждая сделка индивидуальна. Настаивайте, чтобы условия, которые были согласованы сторонами, должны быть отражены в договоре, как минимум такие:

цена квартиры;

порядок расчетов;

сроки освобождения и постановки на регистрационный учет граждан по месту жительства;

ответственность за нарушение сроков освобождения квартиры;

права третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения.

Самое важное в договоре купли-продажи это цена квартиры.

Жилые помещения могут продаваться за любую цену, согласованную сторонами, однако, если цена продаваемых жилых помещений будет меньше инвентаризационной стоимости, то государственная пошлина будет взиматься с инвентаризационной стоимости. В иных случаях государственная пошлина взимается со стоимости указанной в договоре купли - продажи. Необходимо иметь в виду, если, договор будет расторгнут вы можете рассчитывать получить лишь сумму, указанную в договоре. Учитывая, падение курса рубля, в договоре необходимо указать помимо стоимости квартиры в рублях, стоимость квартиры в долларовом эквиваленте.

Указывая в договоре цену отчуждаемого жилого помещения, следует иметь в виду следующее -при продаже жилых помещений, Продавец освобождается от уплаты подоходного налога, если полученная от продажи сумма не превышает 5 000 минимальных размеров оплаты труда, (далее МРОТ), если превышает 5 000 МРОТ, то подлежит включению в декларацию о доходах и с суммы, превышающей 5 000 МРОТ уплачивается подоходный налог по действующим ставкам.

Покупатель (физическое лицо) жилых помещений, получает льготу по уплате подоходного налога в пределах 5 000 МРОТ, учитываемого за трехлетний период.

В договоре должен быть подробно описан порядок расчетов. Общепринятый порядок расчетов ( расчеты производятся после государственной регистрации Покупателем права собственности на квартиру. Первая часть суммы выплачивается после государственной регистрации, оставшиеся суммы после освобождения и постановки Продавца на регистрационный учет по новому месту жительства с указанием адреса, если этот адрес известен. При данной схеме расчетов у Покупателя на руках, кроме документа устанавливающего его право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи) должны остаться надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие, что свои обязательства он выполнил, сумму указанную в договоре уплатил, расчет полностью произвел.

Продавец, не получив денег, но, подписав договор купли-продажи, в котором указано, что "расчеты произведены полностью, до подписания договора", должен осознавать, что тем самым он подтверждает, что деньги он получил.

При подписании договора Покупателю следует помнить о членах семьи собственника, которые не являются владельцами квартиры, но имеют право в ней проживать, о супругах. Все лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, должны письменным заявлением уведомить нотариуса, о том, что им известно о продаже жилого помещения, в котором они проживают, и они не возражают против продажи и имеют желание переехать на новое место жительства и встать на регистрационный учет по новому месту жительства. Если квартира была приобретена Продавцом или приобретается Покупателем в период брака необходимо согласие супругов как на продажу квартиру, так и на ее покупку.

Если вы решили заключить договор в простой письменной форме:

Необходимо отметить, что в случае, когда Вы решили заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме, то на вас ложится бремя по составлению проекта договора, который в последствии будет представлен в Городское Бюро Регистраций прав на недвижимость для подписания и регистрации. Вполне естественно, что для составления проекта такого договора Вам необходимо прибегнуть к помощи адвоката (причем, специалиста в области гражданского права), это дает хоть какую-то гарантию того, что договор будет зарегистрирован с первого раза, так как требования ГБР к договорам, заключенным в простой письменной форме меняются достаточно часто. В случае каких-либо доработок срок регистрации, который составляет 25 дней будет увеличен.

При этом возникает вопрос, когда производить оплату по договору? Хорошо, когда Вы продаете квартиру родственникам, а если это посторонние люди (правда, бывают родственники хуже посторонних). Представьте, что Вы передали деньги, а договор не прошел государственную регистрацию - что делать? Не надо забывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Все эти моменты должны быть четко оговорены в договоре купли - продажи жилого помещения.

Когда у вас на руках будет составленный юристом проект договора купли-продажи, можно отправляться в ГБР для его подписания, при этом помните явиться для подписания договора нужно всем сторонам, в том числе и супругам, либо выписать доверенность на представление интересов, которую заверить у нотариуса.

В комплекте к проекту договора (не менее двух экземпляров) при себе, как, правило, надо иметь следующие документы:

Правоустанавливающий документ;

Справку о балансовой стоимости квартиры из проектно-инвентаризационного бюро;

Характеристику жилой площади (ф. 7);

Справку о регистрации (ф.9);

Паспорта сторон, участвующих в сделке или иные документы удостоверяющие личность;

Свидетельства о регистрации брака;

Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости;

Нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки в случае приобретения доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;

Справку из Государственной инспекции по охране памятников, если продаваемая или покупаемая вами квартира расположена в доме-памятнике.

Разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки (в случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

В связи с тем, что список, представляемых документов может быть дополнен регистрирующим органом, перед подачей документов его необходимо уточнить.

Оформляя договор у нотариуса, вы обязаны заплатить государственную пошлину от суммы сделки, при оформлении договора простой письменной формой госпошлина не взимается. Но в случае если вы решите составлять проект договора самостоятельно, то удовольствие может быть испорчено неоднократными походами в Городское Бюро Регистраций.

Мы уверены, в том, что если сроки регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, оформленных простой письменной формой будет существенно сокращены, то Ваши затраты на составление договоров купли- продажи жилых помещений значительно снизятся.

А. Кобцева, О. Петрова адвокаты
Статья впервые была опубликована в "Бюллетене Недвижимости"