Согласование перепланировок

В годы советской массовой застройки основной задачей архитекторов и проектировщиков было расселение максимального количества людей на минимальном количестве квадратных метров. Исключение составляло жилье, которое строила для себя политэлита, такое как: Царское село в Новых Черемушках или микрорайон «Северное Чертаново». Это жилье было комфортно, удобно и функционально. Просторные кухни, совмещенные с гостиной, эркеры, лестницы на второй этаж (в двухкомнатных квартирах), просторные санузлы, отсутствие проходных комнат. Основу жилого фонда составляло типовое жилье без элементарных удобств. В нашей практике ремонтов и перепланировок встречались квартиры, где санузел был представлен закутком в 1кв.метр, где умещался только унитаз, а все остальные удобства теснились на крошечной кухне - душевой поддон, умывальник (он же кухонная мойка), газовая плита и газовая колонка, то есть готовить завтрак и принимать душ приходилось в одном помещении. По замыслу советских архитекторов это, по-видимому, должно было сэкономить и время, и квадратные метры.

С развитием рынка вторичного жилья люди получили возможность покупать коммунальные квартиры, расселяя жильцов; несколько квартир, находящихся на одной лестничной клетке, или одна над другой. Естественно сразу возникало желание сделать перепланировку купленного жилья, то есть сделать его более удобным и комфортным для проживания. Но иногда необузданная фантазия и наличие больших денег приводило к тому, что сносились все перегородки, включая капитальные стены, строились бассейны и устанавливались джакузи, вмещающие большие объемы воды, что приводило к непредсказуемым последствиям. Как правило, эти работы производились без предварительных строительных расчетов и исследований. К ремонту привлекалась дешевая рабочая сила, не имеющая строительного опыта. В результате этих работ ослаблялись несущие конструкции здания, что не могло не сказаться на его эксплуатационных качествах сразу или по прошествии нескольких лет. Чтобы упорядочить действия по переустройству жилых и нежилых помещений был принят ряд законодательных актов:

1. Распоряжение мэра города Москвы от 31.07.1996 г. № 166/1-РМ;
2. Закон города Москвы от 29.09.1999 г. №37.

Эти акты, разработанные на основе СНИПов, устанавливали правила производства и ограничения перепланировок.

Что нужно согласовывать в МВК:

1. Устройство и переоборудование санузлов.
2. Перенос сантехнических, газовых и нагревательных приборов.
3. Перенос и разборка жилых перегородок.
4. Устройство и переоборудование тамбуров.
5. Остекление балконов и лоджий.

Запрещается производить:

1. Перенос санузла или кухни на место комнаты (если внизу расположена жилая квартира).
2. Проемы в несущих стенах более 110-120 см.
3. Увеличение комнаты за счет лоджий. Но ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату с лоджией, утеплив лоджию и перенеся туда батарею или сделав «теплый пол». Но поскольку в Москве не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимает на рассмотрение эти варианты.
4. Переоборудование и перепланировку помещений, ведущие к разрушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
5. Переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
6. Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв.метров или шириной менее 2,25 метров.
7. Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.
8. Перепланировка, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Если вы хотите сделать перепланировку, а она запрещена законом, у Вас есть выход!

Мы поможем найти верное дизайнерское решение этой проблемы. Наши опытные дизайнеры будут рады прийти Вам на помощь.

В нашей практике встречаются заказы и на согласование уже сделанной перепланировки. Это всегда сложнее и дороже, особенно если перепланировка была сделана в старом доме. Перед согласованием необходимо сделать техническое заключение о состоянии дома, межэтажных перекрытий, несущих стен, перегородок. Поэтому человек, решивший сделать согласование после перепланировки и ремонта квартиры, должен быть готов к тому, что где-то надо будет вскрывать пол, потолок, стены и потом все снова заделывать. Возможно, что-то придется переделать, если перепланировка была сделана с нарушением требований Закона. Согласитесь, это потери, которые можно было избежать, вовремя обратившись к специалистам и сделав согласование. Тем более никаких операций со своим недвижимым имуществом Вы произвести не сможете, если сделали перепланировку, не согласовав ее должным образом.

Для прохождения согласования перепланировки необходимо предоставить следующие документы:

1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Паспорт на квартиру и ее план, выданный Бюро технической инвентаризации.
3. Выписка из домовой книги.
4. Копия финансово-лицевого счета.
5. Гарантийное обязательство, подписанное собственником помещения, об обеспечении доступа в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов перепланировки (заверяется нотариусом).
6. Согласие всех заинтересованных жильцов и собственников помещения с заявленным переустройством, заверенное в жилищном органе по месту расположения рассматриваемого помещения (заверяется нотариусом).
7. Заявление о намеченном переустройстве (перечень мероприятий).
8. Акты-соглашения сторон, заключенные с владельцами смежных помещений в присутствии представителя балансосодержателя дома.
9. Страхование гражданской ответственности за причинение возможного ущерба третьим лицам в ходе работ или в результате переустройства помещения - от юридических лиц.
10. Нотариально заверенная доверенность на право ведения дел по согласованию перепланировки, если этим занимается не собственник жилья.

На основании Кодекса РФ «Об административных правонарушениях» и Закона города Москвы «Об административной ответственности за нарушение нормативов по эксплуатации жилищного фонда» соответствующие государственные органы имеют право обязать нарушителя восстановить за свой счет первоначальное состояние помещения с одновременной уплатой штрафа или обязать произвести согласование произведенной перепланировки также с одновременной уплатой штрафа, если перепланировка производится или была произведена без полученной в установленном порядке разрешительной документации.

Штрафы предусмотрены:

1. За нарушение порядка проведения работ по переоборудованию и перепланировке жилых помещений налагается штраф на граждан в размере от 15 до 25 МРОТ, на должностных лиц - от 20 до 40 МРОТ, а на юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ.
2. За нарушение нормативов г.Москвы по эксплуатации жилых домов или помещений в них, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства лицами, отвечающими за их содержание или ремонт, на граждан - от 10 до 20 МРОТ, на должностных лиц - от 10 до 40 МРОТ, на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.
3. За невыполнение сроков предписаний контролирующих органов для граждан - от 3 до 5 МРОТ, для должностных лиц – от 5 до 10 МРОТ, для юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.
4. За переустройство (перепланировку, переоборудование) объекта нежилого фонда без разрешительных документов предусмотрены штрафы для граждан – от 10 до 15 МРОТ, для должностных лиц - от 15 до 30 МРОТ, для юридических лиц - от 200 до 500 МРОТ.

За те же действия, если они привели к разрушению объекта нежилого фонда, предусмотрен штраф для граждан - от 10 до 15 МРОТ, для должностных лиц - от 20 до 50 МРОТ, для юридических лиц- от 500 до 1000 МРОТ.

Статья 293 Гражданского Кодекса РФ гласит:

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - так же назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.